도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
대상구역
1985.6.30 이전에 건축된 무허가건축물 등으로서 노후·불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
개발제한구역으로서 그 구역지정 이전의 노후불량건축물의 수가 50% 이상인 지역
주택재개발구역안 토지면적 50% 이상의 소유자와 토지등소유자의 50% 이상이 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 기반시설이 불량하고 주거환경· 이 열악한 지역
노후·불량건축물이 밀집되어 주거지의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
사업시행방식
시장·군수가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
시장·군수 또는 주택공사등이 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
시장·군수 또는 주택공사등이 환지로 공급하는 방법
사업시행자
정비구역 지정고시일 현재 토지등소유자의 2/3이상의 동의를 얻어 시장,군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있음 다만, 천재·지변 등의 불가피한 사유로 긴급한 사업의 시행이 필요한 경우 주민동의 없이 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정할 수 있음
주택의 공급
분양주택
공급대상 및 순위
1순위 : 기준일(정비구역 지정을 위한 공람공고일 또는 시장·군수가 시·도지사의 승인을 얻어 별도로 정하는 날) 현재 당해 주거환경개선구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 구역안에 거주하고 있는 자
2순위 : 기준일 현재 당해 구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자(법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
3순위 : 기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
4순위 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장·군수가 인정하는 자
주택의 규모
전용면적 85㎡이하로 하되, 시장·군수가 인정하는 경우 총 건설호수의 10% 범위 안에서 85㎡ 초과 주택 공급 가능
임대주택
공급대상 및 순위
1순위 : 기준일 3월전부터 보상계획 공고시까지 계속하여 당해 주거환경개선구역 또는 다른 주거환경개선구역안에 거주하는 세입자
2순위 : 분양주택 공급 1,2순위에 해당하는 자로서 주택분양에 대한 권리를 포기한 자
3순위 : 분양주택 공급 4순위에 해당하는 자
주택의 규모
공공임대 : 전용면적 85㎡ 이하
국민임대 : 전용면적 60㎡ 이하
임대주택건설을 위한 국·공유지의 임대
시장·군수 또는 주택공사등이 주거환경개선사업 또는 주택재개발구역내 임대주택을 건설하는 경우 사업지구 내 국·공유지 임대 가능
국·공유지 처분
주거환경개선구역내 국·공유지는 사업시행자에게 무상양여
주거환경개선구역내 국·공유지를 매각하는 경우 당해 점유자 또는 사용 자에게 평가금액(사업시행인가의 고시일 기준)의 80%로 매각
사업시행절차도
1.도시및주거환경정비 기본계획 수립 (시장·군수)
주민공람(14일이상)
지방의회 의견청취
2.정비계획수립 및 정비구역지정 신청(구청장)
주민공람(14일이상)
지방의회 의견청취
3.정비계획수립 및 정비구역 지정
(지구단위계획수립 간주) (시장)
지방도시계획위원회심의
4.시행자 지정 (구청장)
토지등소유자 2/3이상 동의)
5.사업시행인가
(다른 법률 인·허가 의제처리) (구청장)
주민공람(30일이상)
건축심의등 관계기관 협의
6.토지등 보상
임시수용 또는 이주
7.착공
8.주택공급
9.준공 및 입주
재개발사업의 의미
“재개발사업”이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
“노후·불량건축물”이란 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다.(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조)
건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부 고시 제2018-141호, 2018. 3. 5. 발령·시행)에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
① 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고, ② 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
규제 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
공장의 매연·소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물
“정비기반시설”이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조).
녹지
하천
공공공지
광장
소방용수시설
비상대피시설
가스공급시설
지역난방시설
주거환경개선사업을 위해 지정·고시된 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서에 해당 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)이 관리하는 것으로 포함된 시설
재개발사업의 시행방법
재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 합니다(규제 「도시 및 주거환경정비법」 제23조제2항).
정비사업과 관련된 환지에 대해서는 규제 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용합니다. (규제 「도시 및 주거환경정비법」 제69조제2항).
그 밖의 정비사업 - 정비사업의 종류
정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로서 재개발사업 외 다음의 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호가목·다목).
주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
